房地產一直以來都是熱門話題之一。今年正值香港回歸20周年，近年來，香港房企隨著當地經濟的發展不斷升級，與回歸之初不可同日而語。就讓我們回顧一下，在這20年里，房地產模式經歷了怎樣的變遷，我們從中得到哪些啟示。

過去房地產開發企業，主要都是開發住宅，現在則細分出了住宅不動產、商業不動產、房地產投資……而各個細分領域內的企業模式也在不斷演變。

拿商用不動產領域來說，部分中國房企已經進入了一種新模式——以售養租，賣掉一部分，然后留下一部分用于出租，以租帶動資金回流。再加上銀行業的支持，出租經營到一定階段，用經營型貸款把錢再拿回來。

這是當年香港房企做過的事情。一開始它們也是只做住宅，后來隨著香港的發展，它們開始把住宅和商用進行配合，發展到了“社區性商業”階段。商用部分以購物中心和附屬的酒店、寫字樓為主，和住宅關系很密切，所以可以賣掉一部分甚至是全部住宅，來支撐商用發展。

但是這種模式也只是過渡性的。隨著我們經濟的發展和土地制度、市場的變化，人均GDP（國內生產總值）到達1.5萬美元之后，這個模式就會放慢速度，甚至停下來，然后進入下一個模式：輕資產模式。

舉個例子，一個輕資產模式做得很好的企業，2/3的資產都是管理資產，它們提供1/3的凈利潤。而剩下1/3的直接投資資產則提供了2/3的凈利潤。它有十幾只基金，有縱向、也有橫向的投資。通過基金、資本市場、自身產業三者的精妙配合，最終獲得超高的資本回報率——是在亞洲上市的大型房產公司當中最高的。

輕資產模式其實更像是“美國模式”的亞洲版。在美國，企業不是用自己的錢買地，它們會在和政府洽談之后，成立一個基金去買地，企業作為收費開發商來經營這塊地。現在美國企業到中國開發項目，仍然采取這個模式。在美國模式下，企業直接投資比例更低，連管理資產的1/3都不到。